Thị trường bất động sản khởi sắc vẫn chưa đủ thấm vào kết quả kinh doanh quý 1

Thị trường bất động sản khởi sắc vẫn chưa đủ thấm vào kết quả kinh doanh quý 1

Dù thị trường bất động sản được đánh giá đã có những tín hiệu phục hồi tích cực trong quý đầu năm, kết quả kinh doanh trong kỳ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản vẫn sụt giảm mạnh so với cùng kỳ.

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quý 1/2024, có khoảng 30,511 sản phẩm được tung ra thị trường; trong đó có hơn 4,626 sản phẩm lần đầu ra mắt.

Tỷ lệ hấp thụ đạt 21%, tăng 4% so với quý 4/2023 và gấp gần 3 lần so với cùng kỳ; trong đó, các dự án mới đều đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%.

Về giao dịch, có khoảng 6,360 giao dịch trong quý đầu năm, tăng 10% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm 2023.

Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại có thêm nguồn cung mới, góp phần làm dịu “cơn khát” nhà ở thời gian qua. Tuy nhiên, nguồn cung còn mang tính cục bộ, chưa đủ độ phủ để giải tỏa triệt để nhu cầu nhà ở, đặc biệt tại các thành phố lớn.

Dù tỷ lệ hấp thụ tăng cao, thống kê từ 56 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) ghi nhận tổng doanh thu quý 1/2024 chưa bằng một nửa (giảm hơn 51%) cùng kỳ, đạt hơn 18.8 ngàn tỷ đồng. Đáng lo ngại hơn là tổng lãi ròng giảm đến 88%, chỉ còn hơn 1.5 ngàn tỷ đồng.

Số doanh nghiệp tiêu cực chiếm áp đảo

Sở dĩ kết quả chung của doanh nghiệp bất động sản nhà ở trong quý 1 sụt giảm mạnh so với cùng kỳ là do số doanh nghiệp lỗ hoặc lãi giảm áp đảo hoàn toàn số doanh nghiệp có lãi tăng.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) lỗ sâu nhất với 567 tỷ đồng. Đây cũng là mức lỗ kỷ lục của NVL trong 1 quý. Nguyên nhân chính từ việc doanh thu tài chính của NVL giảm đến 30%, do lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư suy giảm. Qua đó, doanh thu không đủ bù chi phí, dẫn đến kết quả sau cùng thua lỗ.

Một doanh nghiệp sa sút đáng chú ý khác là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) khi hàng bán bị trả lại gần hết. Cụ thể, doanh thu quý 1 đạt hơn 186 tỷ đồng, giảm 6% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, DIG lại ghi nhận giá trị hàng bán bị trả lại gần 186 tỷ đồng, dẫn đến doanh thu thuần chỉ còn chưa đến 500 triệu đồng, trong khi quý 1/2023 là gần 197 tỷ đồng.

Không chỉ doanh thu bán hàng, doanh thu tài chính của DIG cũng giảm đến 93%, chỉ còn 12 tỷ đồng khi không còn khoản thu nhập hơn 162 tỷ đồng từ các khoản đầu tư như quý 1/2023. Sau khi trừ chi phí, DIG lỗ kỷ lục hơn 117 tỷ đồng ngay trong quý đầu năm 2024.

Có 20/56 doanh nghiệp giảm lợi nhuận trong quý 1, cộng thêm 16 doanh nghiệp báo lỗ trên thì có đến hơn 64% số doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở ghi nhận kết quả tiêu cực trong quý đầu năm 2024.

Dẫn đầu nhóm doanh nghiệp lãi giảm là CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HOSE: HDC) với mức giảm 96%, còn hơn 1.3 tỷ đồng. Nguyên nhân phần lớn do doanh thu từ mảng bất động sản giảm tới hơn 70% chỉ còn hơn 35 tỷ đồng.

Ông lớn Vinhomes (HOSE: VHM) cũng nằm trong danh sách các doanh nghiệp giảm lợi nhuận đến 93%, còn 885 tỷ đồng. Kết quả này do VHM chưa đến kỳ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng. Doanh số chưa ghi nhận tại thời điểm cuối quý 1 là 112 ngàn tỷ đồng, đến từ việc bàn giao các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Royal Island, Vinhomes Golden Avenue. VHM dự kiến doanh số này sẽ được phân bổ vào các quý tiếp theo.

Dù kết quả giảm sâu, xét về giá trị tuyệt đối thì lãi ròng của VHM vẫn dẫn đầu ngành và tạo khoảng cách gấp gần 3 lần so với doanh nghiệp xếp thứ hai.

Nhiều doanh nghiệp báo lãi tăng trưởng 4 chữ số

Đối với 17 doanh nghiệp ghi nhận kết quả tăng trưởng, có 4 doanh nghiệp đạt tăng trưởng 4 chữ số, gồm: CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG), CTCP Thế Kỷ 21 (UPCoM: C21), CTCP Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF) và Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HOSE: NHA).

AGG lãi 200 tỷ đồng trong quý 1/2024, cùng kỳ lãi chưa đến 5 tỷ đồng. Kết quả này nhờ trong kỳ Công ty tiếp tục bàn giao dự án Westgate (Bình Chánh, TP.HCM) và khu biệt lập The Standard (Bình Dương), doanh thu mang về 1.3 ngàn tỷ đồng, gấp 7 lần cùng kỳ. Đây cũng là 2 dự án đóng góp phần lớn doanh thu cho AGG trong năm 2023.

Doanh thu tăng mạnh cũng là nguyên nhân chính dẫn đến lãi của C21, KSF và NHA tăng vọt. KSF có gần 1.2 ngàn tỷ đồng doanh thu đột biến từ kinh doanh bất động sản và phát sinh gần 34 tỷ đồng từ hoạt động sản xuất thiết bị công nghệ cao.

Một số doanh nghiệp lãi tăng trưởng dù doanh thu đi lùi như: CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) có tổng doanh thu giảm 16% nhưng lãi ròng lại gấp gần 2.2 lần cùng kỳ, đạt 53 tỷ đồng. Nguyên nhân là PDR phát sinh khoản lãi khác gần 34 tỷ đồng từ thu tiền phạt chậm trả.

CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (HOSE: SCR) tiết giảm chi phí quản lý gần 87%, còn hơn 2 tỷ đồng; nhờ đó lãi ròng gấp hơn 8 lần cùng kỳ, dù doanh thu giảm 15%.

Cuối cùng là các doanh nghiệp chuyển lỗ thành lãi trong quý 1, gồm: CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG), CTCP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX) và CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (UPCoM: TAL).

Tương tự những doanh nghiệp có kết quả tích cực, DXG lãi ròng hơn 31 tỷ đồng, chủ yếu nhờ doanh thu thuần gấp gần 3 lần cùng kỳ, vượt hơn 1 ngàn tỷ đồng. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, Chủ tịch Lương Trí Thìn chia sẻ: số lượng giao dịch của DXG trong quý 1/2024 có cải thiện so với quý 4/2023. Trong kỳ, Công ty đã hoàn thiện và bàn giao hết sản phẩm thuộc dự án Opal Skyline.

Khoản lãi 17 tỷ đồng của HPX có được nhờ doanh thu từ kinh doanh bất động sản hơn 285 tỷ đồng, gấp gần 2.6 lần quý 1 năm trước. HPX cho biết, quý đầu năm nay, Công ty bàn giao sản phẩm cho người mua nhiều hơn cùng kỳ.

Tuy không công bố doanh thu từ dự án nào, trên BCTC, HPX không còn ghi nhận chi phí xây dựng cơ bản dở dang của dự án HP Plaza, trong khi đầu năm hạch toán hơn 17 tỷ đồng.

Hà Lễ

FILI